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Augmentation du prix du loyer lors du renouvellement du bail

Lors du renouvellement du bail d’un logement (meublé ou non), il est possible de proposer la réévaluation du loyer, dans le cas d’une sous-évaluation par rapport au prix du marché. Cette proposition se fait selon des règles et des délais imposés.


Vous êtes bailleur et estimez que le loyer actuellement payé par votre locataire est sous-évalué ? Vous pouvez lui proposer une réévaluation et donc un prix plus élevé. Celui-ci n’est cependant pas estimé à la légère mais fixé par comparaison aux prix des baux du voisinage pour des logements comparables. Ces loyers sont dits « loyers de référence ».


La proposition de réévaluation du loyer doit être envoyée par recommandé avec accusé de réception six mois au moins avant le terme du contrat. La date qui fait foi est celle de la réception de la lettre recommandée par le destinataire.


Cette lettre doit indiquer : les dispositions légales relatives à la réévaluation du loyer (17-2-II de la loi de 1989), le montant du nouveau loyer proposé, et la liste des « loyers de référence » qui ont permis au bailleur de déterminer ce nouveau prix.

Les loyers de référence

Les logements qui servent de référence doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe d’immeubles mais avec des caractéristiques similaires et situées dans la même zone géographique.

Le bailleur doit alors fournir :

  • 6 loyers de référence au minimum, si le logement est situé dans une agglomération de plus d’un million d’habitants ;
  • 3 loyers de référence au minimum, si le logement est situé dans une autre zone géographique.

  • Pour chacun de ces logements et loyers « de référence », devront être indiqués :

  • Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ;
  • La qualité et l’époque de construction de l’immeuble ;
  • Le numéro de l’étage et si l’immeuble comprend un ascenseur ;
  • La surface habitable et le nombre de pièces ;
  • L’état de son équipement (eau courante, WC, salle d’eau, chauffage) ;
  • Si le locataire est dans les lieux depuis au moins trois ans ;
  • Le montant du loyer mensuel hors charge ;
  • Que faire en cas de refus de l’augmentation par le locataire ou le propriétaire ?


    Le locataire peut accepter ou refuser la proposition d’augmentation du loyer, et doit informer son bailleur par courrier. S’il l’accepte, l’augmentation est acquise après réception de la réponse. Si le locataire ne se manifeste pas, cela signifie un refus de sa part.


    Que vous soyez bailleur ou locataire, vous pouvez en cas de refus de l’augmentation du loyer, saisir la commission départementale de conciliation. Cette commission convoquera les deux parties pour tenter de parvenir à un accord. Son avis de conciliation ou non-conciliation sera rendu dans les deux mois qui suivent sa saisine.


    Si aucun accord n’a été trouvé entre les parties après la saisie de la commission départementale de conciliation, il est alors possible de saisir le juge d’instance avant le terme du bail. C’est lui qui fixera le montant du loyer réévalué. Le loyer est alors renouvelé pour sa durée initiale (3 ans pour un logement vide, 1 an ou 9 mois pour un logement meublé).


    Sans saisine du juge et en cas de désaccord, le bail est reconduit aux conditions antérieures de loyer.


    A savoir : L'augmentation du montant du bail est soumis à un étalement. Si la hausse est inférieure à 10%, elle est étalée sur toute la durée du bail. Si la hausse est supérieure à 10%, elle est appliquée d’un sixième par an, sans considération de durée du bail.


    Restrictions dans les zones d’encadrement du loyer (zones Duflot)


    A Paris, la réévaluation du loyer n’est possible qu’au renouvellement du bail si le loyer est inférieur au montant du loyer minoré fixé par arrêté en vigueur à la date de la proposition d’augmentation. La proposition de nouveau loyer doit être inférieure ou égale au loyer de référence minoré.


    Pour les contrats de location renouvelés entre le 1er août 2015 et le 31 juillet 2016, dans les communes où des niveaux de loyers trop élevés ont été constatés, l’augmentation du loyer ne doit pas dépasser la limite suivante la plus élevée :

  • 50% de la différence entre : le loyer de référence des loyers du voisinage et le dernier loyer du locataire avant renouvellement du bail
  • 15% de majoration du coût réel des travaux réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location, si ce montant des travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

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