Tout savoir sur le viager, vente immobilière

Forme de transaction immobilière, le viager séduit chaque année un nombre croissant de vendeurs et d’acheteurs. De quoi s’agit-il précisément ? Comment le mettre en place ? Quels sont les avantages et inconvénients ? Revenons sur le viager et ses caractéristiques.

1. Qu’est-ce qu’un viager ?

Définition du viager

Le viager est un type de vente particulier en immobilier. Un bien (logement, terrain, etc.) est vendu mais, contrairement à la majoration des transactions, le paiement ne se fait pas en un séquestre puis un versement final. Ici, l’acheteur verse :

• un bouquet, versement initial effectué à la signature de l’acte authentique de vente. Il est facultatif ;
• puis une rente au vendeur jusqu’au décès de ce dernier. La rente peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

Pour que la vente soit valable, l’acheteur ne doit pas avoir connaissance d’un problème de santé du vendeur laissant présager une mort prochaine. Cela entraînerait une annulation de la vente. Le décès doit avoir un caractère imprévisible.

Si le vendeur est en réalité plusieurs personnes, comme un couple, la rente est à verser jusqu’au décès de la dernière personne vivante.

Lorsque le vendeur décède, l’acheteur entre en pleine possession du bien concerné.

Les deux types de viager

Le viager libre

À la vente, le vendeur a libéré les lieux. L’acheteur a ainsi la possibilité d’habiter le logement ou de le mettre en location. Toutes les dépenses concernant les charges et l’entretien reviennent à l’acheteur.

Le vendeur reçoit le bouquet à la signature et perçoit la rente jusqu’à son décès.

Le viager occupé

À l’inverse, le viager occupé est, comme cela le laisse deviner, occupé par le vendeur. On dit qu’il se réserve :

• un DUH, droit d’usage et d’habitation, s’il habite le logement ;
• ou un usufruit, s’il habite ou loue le logement.

Il peut en profiter jusqu’à son décès.

2. Pourquoi choisir la vente viagère ?

3. Le fonctionnement d’un viager

Le contrat

Le contrat contient des clauses spécifiques (résolutoires, de privilège, d’indexation, etc.) qu’il est possible de personnaliser avec accord des deux parties, dans le cadre de la loi. Elles permettent de protéger le vendeur et l’acheteur, notamment en cas d’impayés, de résiliation du contrat…

De manière générale, est également précisée la répartition des frais d’entretien et de réparation.

Comme pour toute transaction immobilière, l’acte authentique de vente est signé devant un notaire (payant).

Le calcul

Pour évaluer le prix de vente, plusieurs éléments sont à prendre à compte :

• l’âge du vendeur et son espérance de vie ;
• la valeur du bien : il n’y a pas d’obligation à aligner son prix de vente/d’achat sur la valeur réelle. Cependant, il ne doit pas être lésionnaire, c’est-à-dire trop inférieur à la valeur réelle. Par exemple, il n’est pas possible de fixer le prix à la moitié de la valeur réelle ;
• le loyer que pourrait demander le vendeur en cas de location du bien…

Le bouquet est, dans la majorité des transactions viagères, de 30 % du prix total. Mais, le vendeur et l’acheteur sont libres de s’accorder sur le montant.

La rente est établie par le notaire d’après des barèmes. Elle est révisée chaque année.

À savoir, la rente est soumise à l'impôt sur le revenu mais il y a un abattement de 30 à 70 % (selon l’âge).

Travaux, entretien, impôts… : qui paie ?

Comme nous l’avons abordé précédemment, le contrat précise généralement qui se charge de quoi. Cela est particulièrement vrai dans le cas d’un viager occupé.

Rien n’a été détaillé ? Il est alors courant, pour un viager occupé, que les frais d’entretien, les charges et les taxes soient de la responsabilité du vendeur.

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4. Questions/réponses sur la vente viagère

Comment définir le viager simplement ?

Le viager est un type de transaction immobilière qui consiste à vendre son bien à un acheteur contre une rente versée jusqu’à la mort du vendeur.

Qui calcule le bouquet et la rente ?

Le notaire fixe la rente en fonction de barèmes. Le prix du bouquet dépend du prix du bien et de l’accord passé entre le vendeur et l’acheteur.

Pourquoi le prix final du bien est aléatoire ?

Le prix final dépend de la durée de la rente. Si le vendeur décède 50 ans après la signature de l’acte de vente, l’opération sera moins intéressante que si son décès intervient 5 ans après. Vous aurez versé une rente sur un plus long terme dans le premier cas que dans le second.