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Tout savoir sur le prêt et crédit immobilier

Publié le 04/06/2021 - Mis à jour le 03/09/2021 - Par Fabrice Fontaine

Vous devenez propriétaire ou vous réalisez un nouvel achat immobilier ? Quel que soit l’objet de votre investissement, pour une résidence, une mise en location ou une rénovation, la contraction d’un prêt immobilier est un passage obligé. Comment bien le choisir en fonction des garanties proposées ? Comment estimer son coût ? Quelles sont les étapes après la signature du crédit et les modalités de remboursement ? Le guide ci-dessous vous détaille tout ce qu’il faut savoir dans le cadre d’un projet immobilier avec souscription d’un prêt.

 

1. Pourquoi contracter un prêt immobilier ?

Vous avez signé un compromis de vente pour un bien à usage d’habitation et devenez propriétaire ? Que cela concerne une maison, un appartement, un immeuble, ou un terrain pour une construction, vous devez obtenir un financement.

Qu’est-ce qu’un prêt immobilier ?

Le prêt immobilier fait partie des solutions pour financer l’achat total ou partiel d’un futur bien immobilier. L’emprunt immobilier constitue également un moyen de réaliser des travaux de rénovation.

Il s’agit d’un contrat entre un organisme de prêt (généralement une banque) et un particulier. L’établissement prêteur met un capital à disposition de l’emprunteur, qui s’engage à rembourser le montant intégral de la somme, intérêts inclus. Le contrat de prêt immobilier peut aussi concerner une entreprise dans le cadre de l’achat de locaux professionnels.

Le saviez-vous ? Un crédit peut être souscrit aussi bien pour faire du bien immobilier sa résidence principale, sa résidence secondaire ou pour réaliser un investissement locatif.

Les motifs de refus d’un prêt bancaire

Du point de vue de l’établissement prêteur, avant de proposer des conditions de crédit et d’octroyer un prêt, le dossier de l’emprunteur est étudié. L’objectif est d’évaluer la situation financière de l’acheteur du bien et d’estimer sa solvabilité. Cela permet à la banque d’identifier les risques en cas de signature de l’accord de prêt.

L’examen de la situation financière porte sur les revenus de l’acquéreur, l’épargne disponible, les actifs, les charges, les dettes ainsi que les autres emprunts souscrits. Plus la l’analyse de la capacité d’amortissement est favorable à l’acheteur, moins le risque de défaut de paiement est élevé et donc meilleure est l’offre de crédit proposée.

En revanche, en cas d’insolvabilité, la banque ne va pas se risquer à remettre la moindre offre de prêt. Par ailleurs, si les informations fournies par l’emprunteur sont insuffisantes ou erronées, le crédit peut être refusé. Le refus du crédit peut aussi être formulé par l’assurance emprunteur, en cas d’antécédent de santé notamment.

Que faire en cas de refus de prêt ?

Après avoir été éconduit une première fois par sa banque, rien n’empêche de solliciter un nouvel examen de sa situation ou d’aller voir la concurrence.

Pour cela, et selon le délai à disposition, d’autres options peuvent être envisagées :

  • allonger la durée de remboursement ;
  • revoir son projet d’achat ;
  • se constituer une épargne pour améliorer son dossier.

Les solutions alternatives à un prêt immobilier

Si la situation de l’emprunteur ne lui permet pas de contracter un prêt immobilier ou s’il ne souhaite pas convenir d’un contrat avec un établissement bancaire, il peut avoir recours à d’autres solutions de financement :

  • les dispositifs d’aide à l’accession ;
  • l’apport personnel (pour totalité de l’achat);
  • le prêt entre particuliers ou crowdlending.
 

2. Comment identifier le montant à emprunter ?

Selon le prix d’achat du bien et vos fonds déjà disponibles, c’est-à-dire votre apport personnel, vous avez une première idée quant au capital nécessaire pour le financement de votre projet immobilier.

Il faut ensuite - éventuellement - chiffrer le montant des travaux à réaliser. Vous obtenez alors une idée plus précise de la somme à emprunter.

Mais le coût d’achat du bien comporte d’autres frais à ne pas négliger pour estimer le montant du crédit à l’habitat : les frais de dossier, les frais de notaire, l’assurance emprunteur, les garanties...

Les frais de garantie

Pour accorder un prêt immobilier, l’établissement bancaire exige des garanties quant au remboursement du capital emprunté.

Les garanties servent à se prémunir contre le défaut de paiement de l’emprunteur, en cas de difficultés financières. Il existe trois types de garantie :

  • la caution, auprès d’un organisme de cautionnement ;
  • l'hypothèque, avec saisie potentielle du bien immobilier ;
  • le privilège de prêteur de deniers (PPD), pour être remboursé en priorité.

L’assurance de prêt

En complément du dispositif de garantie, la banque peut demander la souscription d’une assurance de prêt immobilier. L’assurance est une condition requise par l’établissement prêteur pour garantir le remboursement du crédit et couvrir l’emprunteur en cas de problème de santé (accident, maladie, invalidité, décès).

Voici les garanties qui peuvent être incluses dans un contrat d’assurance emprunteur :

  • la garantie décès ;
  • la garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie);
  • la garantie IPT (invalidité permanente et totale);
  • la garantie IPP (invalidité permanente partielle);
  • la garantie ITT (incapacité temporaire de travail) ;
  • la garantie perte d'emploi.

Pensez à bien consulter les modalités du contrat d’assurance avant signature, car l’assurance de prêt immobilier la moins chère n’offre pas forcément le meilleur niveau de garantie.

Le taux d’intérêt du crédit immobilier

Quand on emprunte de l’argent à une banque, ce service est facturé. C’est ce qui correspond aux intérêts. Le calcul des intérêts se fait en fonction du taux d’intérêt.

Le taux d’intérêt, qui s’applique sur le montant total du capital emprunté, dépend de plusieurs facteurs :

  • la durée du prêt ;
  • la qualité du dossier de l’emprunteur ;
  • les taux obligataires.

N’hésitez pas à vous renseigner sur le TAEG (taux annuel effectif global). Il fait référence au taux proposé par la banque ou l’établissement de crédit. Le TAEG permet d’évaluer le coût total du crédit pour le consommateur qui emprunte.

Les autres frais annexes au prêt

Au moment d’un achat immobilier, le crédit engendre certains frais supplémentaires qu’il convient d’anticiper :

  • les frais de dossier par la banque ;
  • les frais d’agence ;
  • les frais de notaire ;
  • les frais fiscaux ;
  • les frais d'ouverture et de tenue de compte bancaire.

La prise en compte de ces frais annexes vous permet de définir au plus juste la somme à emprunter. Cela peut vous éviter quelques soucis par la suite, notamment pour ne pas dépasser votre capacité de remboursement.

Comment calculer le coût global du prêt ?

Il ne faut pas confondre le coût d’achat du bien immobilier avec le coût total du crédit. En effet, l’achat immobilier comprend tous les frais engendrés par votre projet, de l’apport personnel à la souscription du crédit, en passant par les frais annexes, les assurances et le coût des travaux à mener.

Pour calculer le coût réel de l’emprunt, il faut simplement déduire le capital emprunté du montant à rembourser. Nous pouvons résumer et simplifier la méthode de calcul avec la formule suivante :

coût du crédit immobilier = (mensualité de remboursement x nombre de mois) - capital emprunté

 

3. Les différentes formes et caractéristiques de crédit immobilier

Les prêts bancaires

Les prêts bancaires immobiliers sont distribués par n’importe quel établissement bancaire. Ils peuvent être accordés dans le cadre d’une résidence principale, secondaire ou locative.

Le financement d’un achat immobilier peut être réalisé à partir des types de prêt suivants :

  • le prêt amortissable ;
  • le prêt in fine ;
  • le prêt relais.

Le prêt amortissable

Il s’agit du type de prêt le plus utilisé en France. La mensualité versée permet d’amortir le capital emprunté. Les intérêts du crédit sont plus importants lors des premières mensualités et diminuent au fur et à mesure du remboursement. Après le versement de la dernière mensualité, le prêt immobilier est intégralement remboursé.

Le prêt in fine

Ce type de prêt, non amortissable, est destiné aux emprunteurs qui disposent d’une grande épargne ou d’un patrimoine. Chaque mois, l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts du crédit. À la dernière échéance, il procède au remboursement du montant total du capital.

Le prêt relais

Non amortissable, le prêt relais concerne les propriétaires immobiliers qui font l’acquisition d’un nouveau bien. Il s’agit d’un prêt à court terme, le temps que le premier logement soit vendu. La durée du crédit relais est ainsi de 12 mois, reconductible une fois.

Le prêt épargne logement

Le prêt épargne logement porte uniquement sur l’acquisition d’une résidence principale. Il est disponible à condition d’avoir ouvert un plan épargne logement (PEL) ou un compte épargne logement (CEL). Ce prêt donne droit à une prime de l’État et ne peut excéder 92 000€.

Les types de prêt pour aider à l’accession

Il existe plusieurs dispositifs de financement afin d’aider les primo-accédants à acquérir leur résidence principale :

  • le prêt à taux zéro (PTZ), en complément d’un autre prêt ;
  • le prêt accession sociale (prêt PAS), en cas de revenus moyens ou modestes ;
  • le prêt conventionné (PC), sans conditions de revenus ;
  • le prêt action logement (PAL), accessible sous conditions aux salariés des entreprises industrielles et commerciales.

Les caractéristiques des prêts immobiliers

Chaque prêt présente ses propres caractéristiques financières. Lors de la souscription de son crédit immobilier, il est indispensable de s’intéresser aux spécificités de son prêt. Certains prêts fonctionnement avec les mêmes conditions tout au long du remboursement, tandis que d’autres s’adaptent selon la situation de l’emprunteur.

Voici le récapitulatif :

  • Le prêt à taux fixe ne varie pas dans le temps. Aussi appelé prêt à taux constant, l’emprunteur en connaît le montant de la mensualité dès le départ.
  • Avec le prêt à taux révisable, la mensualité change en fonction d’un indice de référence. Le prêt peut être ainsi révisé à la baisse comme à la hausse.
  • Le prêt cautionné permet à l’emprunteur de faire appel à un organisme de cautionnement solidaire. Le recours à une caution bancaire ou à une caution mutuelle fait diminuer le montant des frais de garantie.
  • Le prêt lissé concerne les emprunteurs ayant souscrit un crédit complémentaire. Avec le lissage de prêt, la mensualité due reste la même. Le remboursement de l’emprunt immobilier est aménagé selon le remboursement des autres prêts.
  • Dans le cadre d’un prêt modulable, l’emprunteur est libre d’augmenter ou de diminuer les mensualités de remboursement, dans une certaine limite de variation.
 

4. Emprunt immobilier : les étapes

Le compromis de vente du bien immobilier a été signé. Après expiration du délai de rétractation, il est temps de réfléchir au financement de l’achat. Mais il faut rester vigilant quant aux délais avant la signature du contrat de vente.

La durée est fixée par les deux parties lors de la signature du compromis de vente. Elle est généralement de 3 mois entre le compromis et l’acte définitif de vente. C’est le temps à votre disposition pour effectuer toutes les démarches administratives liées au prêt immobilier :

  • rencontrer un conseiller de sa banque ;
  • contacter les autres établissements bancaires ;
  • comparer les offres de prêt et d’assurance emprunteur ;
  • négocier les conditions et garanties du crédit ;
  • valider le choix de l'organisme prêteur ;
  • obtenir l’accord de prêt ;
  • changer éventuellement de domiciliation bancaire ;
  • organiser la clôture et/ou le transfert de ses comptes.

Quels sont les établissements et organismes de prêt immobilier ?

Différents établissements financiers commercialisent des crédits immobiliers :

  • les banques nationales et régionales ;
  • les banques en ligne ;
  • les néo-banques ;
  • les organismes spécialisés dans le crédit immobilier ;
  • les compagnies d’assurances.

Qui pour effectuer la mise en concurrence et la négociation ?

La recherche des établissements, la consultation des offres de crédit et la négociation avec l’organisme sélectionné sont des étapes fastidieuses pour qui ne s’y connaît pas en matière de financement immobilier.

De plus, cela nécessite une disponibilité particulière. Plusieurs rendez-vous sont nécessaires par établissement bancaire, tout du moins un à chaque fois que vous exposez votre projet d’achat.

Si vous estimez avoir l’expertise requise et le temps nécessaire pour mettre en concurrence les organismes de prêt immobilier et négocier auprès d’eux, pourquoi ne pas gérer vous-même ces démarches ? Et pour gagner du temps, vous pouvez aussi utiliser les comparateurs de crédit immo.

Passer par un courtier immobilier ?

Dans le cas contraire, vous pouvez faire appel à un courtier indépendant ou à une société de courtage. Ces spécialistes du prêt immobilier mettent à profit leur connaissance du marché et utilisent leur réseau afin de vous obtenir la meilleure offre de crédit.

Le rôle du courtier va au-delà de la sélection et de la négociation des conditions de crédit. Il est également chargé de vous conseiller pour monter le dossier de prêt immobilier, de gérer la relation avec la banque (dans un premier temps) et de vous accompagner pour débloquer les fonds.

Le courtier mandaté touche des honoraires, qui correspondent à un pourcentage du montant emprunté. Une fois l’accord trouvé et signé avec le courtier, vous devez vous engager à cesser vos recherches d'établissement de crédit.

La signature du contrat de prêt immobilier

La recherche du meilleur prêt par vous-même ou le recours à un courtier importe peu. Au final, une offre de prêt vous est transmise (ou plusieurs). L’offre de crédit est un préalable à la signature de l’accord entre la banque et l’emprunteur.

En cas d’accord mutuel définitif, le contrat de crédit est établi. Il contient toutes les conditions du prêt, dont :

  • l’identité et coordonnées des parties ;
  • la nature du prêt ;
  • la présentation du projet immobilier concerné ;
  • le montant du capital prêté ;
  • le coût du crédit et son taux ;
  • les modalités d’assurances et de garanties ;
  • la date de disponibilité des fonds ;
  • l’échéancier de remboursement.

Le transfert des comptes par la mobilité bancaire

Si vous restez dans le même établissement bancaire, a priori vous n’avez pas besoin de procéder à une demande de mobilité bancaire, à moins qu’une partie des fonds se trouve dans une autre banque.

En revanche, si votre apport personnel amené à financer l’achat immobilier n’est pas domicilié au sein de l’établissement prêteur, vous avez le choix pour récupérer les fonds de votre apport.

Vous pouvez ainsi procéder au transfert de certains comptes de la banque A à la banque B. C’est possible pour le compte courant, le compte épargne logement (CEL) et le plan épargne logement (PEL), sans perte des avantages acquis.

Pour le Livret A, le livret Jeune, ou le Livret de Développement Durable et Solidaire (LDDS), la solution est de les clôturer et d’en ouvrir un nouveau. Attention également à la gestion de vos comptes titres (PEA) et contrats d’assurance vie : ils ne sont pas toujours transférables. Et en cas de clôture, vous risquez de perdre vos avantages fiscaux.

Le saviez-vous ? En cas d’acceptation de l’offre de prêt via un autre établissement financier, il y a des chances qu’il vous soit demandé d’y ouvrir un compte et d’y domicilier vos salaires et revenus. Cette clause ou condition n’est pas obligatoire mais en contrepartie de la domiciliation bancaire, l’établissement doit vous proposer un taux préférentiel pour votre crédit immobilier.

Le remboursement du crédit et la renégociation

Après conclusion du contrat de prêt et signature de l’acte de vente définitif chez le notaire, le remboursement des mensualités commence, selon l’échéancier et la nature du prêt convenu (taux fixe, révisable, lissé, modulable…). Il existe des situations pour lesquelles faire modifier les mensualités. Explications.

Pourquoi changer les mensualités ou modalités de remboursement ?

Vous pouvez en effet souhaiter un ajustement des conditions de remboursement du prêt afin de diminuer le coût du crédit souscrit. Voici différents leviers pour économiser :

  • l’évolution des taux d’intérêt à la baisse ;
  • le lancement ou l’identification d’une meilleure offre de crédit sur le marché ;
  • la concurrence des offres d’assurance emprunteur ;
  • une rentrée d’argent imprévue (prime exceptionnelle, donation, succession…).

Les solutions pour baisser le coût du crédit

Vous pensez justement à réaliser des économies et faire baisser le coût de votre prêt immobilier. Dans ce cas, vous pouvez envisager de :

  • renégocier le prêt (taux, mensualités) ;
  • effectuer un remboursement anticipé ;
  • résilier l’assurance emprunteur (dispositif de la loi Hamon) et obtenir un niveau de garanties équivalent ;
  • faire un rachat de crédit.

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