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Comment faire et signer un acte de vente dans l’immobilier ?

Publié le 01/03/2021 - Mis à jour le 03/09/2021 - Par Fabrice Fontaine

Maison ou appartement, studio, terrain… Comment faire un acte de vente dans l’immobilier ? Quels sont les délais de rétractation ? Un contrat de vente peut-il être suspendu ? Sous quelles conditions ? Quels sont les éléments nécessaires à présenter dans l'acte de vente ? Qui signe l’acte de vente définitif ? Quand l’acte intervient-il ? Nous vous apportons les réponses et vous aidons à bien formaliser l’acte de vente.

Si un acte de vente peut être réalisé et signé à l’occasion de la cession et de l’achat d’un véhicule (voiture, moto, scooter, bateau, caravane...), les informations données à l'intérieur de ce guide ne concernent que l’acte de vente dans le domaine immobilier.

 

1. Qu’est-ce qu’un acte de vente ?

Définition

Un acte de vente se définit de la façon suivante. Il s’agit d’un document écrit et contractuel qui précise les modalités de vente d’un bien ou d’une marchandise entre deux personnes physiques ou morales. Dans l’immobilier, cela concerne donc à la fois les entreprises, les sociétés civiles, les particuliers (ou leurs représentants) et les notaires.

Si la vente porte sur un terrain à construire ou une simple parcelle, le vendeur ou l’acheteur peut aussi être une collectivité territoriale.

C’est ce document qui atteste le transfert de propriété du bien immobilier en question.

Les biens immobiliers concernés par l’acte de vente

La signature de l’acte de vente définitif intervient pour :

  • l’achat ou la vente d’un logement existant ;
  • l’achat ou la vente d'un logement en copropriété ;
  • l’achat ou la vente d’un logement en l'état futur d'achèvement (Véfa) ;
  • l’achat ou la vente d’un terrain isolé ;
  • l’achat ou la vente d'un terrain situé dans un lotissement.

Vente immobilière : les autres documents essentiels

Il ne faut pas confondre l’acte de vente avec les autres documents obligatoires ou facultatifs à faire et signer lors d’une transaction immobilière : la promesse ou compromis de vente, le contrat de réservation (en cas de Véfa), ou le titre de propriété.

Après accord du vendeur et de l’acheteur, la promesse de vente peut être signée par les parties en attendant la signature de l'acte de vente définitif. La promesse de vente n’est pas obligatoire. Cependant, il est conseillé de l’établir car la promesse certifie l’accord mutuel des deux parties et fixe les conditions de la vente.

Pour un logement en cours de construction, un contrat de réservation (ou contrat préliminaire) peut être signé. Ce document non obligatoire entre le promoteur vendeur et l’acheteur correspond à un compromis de vente classique.

Le titre ou acte de propriété est un acte officiel qui démontre le droit de propriété sur un bien immobilier précis, peu importe son mode d’acquisition (achat, donation, succession, partage). Cet acte établi par un notaire est remis après l'acquisition du bien et contient entre autres des informations sur la description du bien, les références cadastrales, les servitudes et toutes les conditions liées à la cession du bien.

Immobilier : remplir un acte de vente est-il obligatoire ?

Une transaction immobilière implique le transfert de propriété d’un bien immobilier. Pour accorder ce droit de propriété au nouveau propriétaire, établir un acte de vente est obligatoire. C’est la dernière étape de la vente immobilière avant la remise des clés.

Par ailleurs, cet acte doit être rédigé par un notaire afin d’être considéré comme un acte authentique ou ‘acte solennel’. Seule la publication d’un acte authentique permet de rendre opposable la cession immobilière à un tiers, c'est-à-dire d’informer de la cession toute personne et ce de manière officielle. C’est pourquoi le notaire publie la vente au service de la publicité foncière.

 

2. Quand réaliser un acte de vente ?

Le jour de la transaction immobilière

En cas de signature de compromis de vente, l’échéance de l’acte de vente est indiquée à l’intérieur.

L’acte de vente définitif est réalisé et signé devant un notaire. L’acte a généralement lieu le jour de la vente effective du bien ou après l'achèvement des équipements collectifs. Il est signé par toutes les parties engagées dans le contrat de vente : le vendeur, l’acquéreur et le notaire.

Quels délais entre un compromis de vente et l’acte ?

À compter de l’accord mutuel de vente ou de la signature du compromis, il faut généralement attendre un délai de 3 mois environ pour organiser l’acte. Pourquoi ce délai est-il nécessaire entre la promesse de vente et l’acte définitif ?

Il s’agit simplement du temps nécessaire pour que le notaire effectue toutes les vérifications d’usage : validité de la propriété, absence de servitude, absence de préemption...

En cas de financement par emprunt, cela laisse également le temps à l’acheteur de comparer les offres de crédit immobilier, de trouver son organisme de prêt ou de passer par un courtier.

Le délai de rétraction après signature de l’acte de vente

Si le contrat est précédé d’une promesse de vente, il n’y a aucun délai de rétractation. Le compromis de vente peut néanmoins intégrer des conditions suspensives au contrat telles que l’obtention du prêt. En l’absence de compromis, la rétractation ne s’applique pas.

L’acheteur dispose simplement d’un délai de réflexion de 10 jours :

  • après réception du projet d’acte de vente s’il s’agit d’acquérir un logement existant ;
  • pour revenir sur son engagement d'achat s‘il s’agit d’un Véfa.

Si le délai de réflexion se termine un samedi, un dimanche ou bien un jour férié, il y a prolongation de ce délai jusqu'au 1er jour ouvrable suivant. La rétractation de l’acquéreur doit être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception, avant l’échéance des 10 jours.

Le saviez-vous ? Une absence ou un refus de signature le jour de l’acte peut mener à une action en justice de la partie lésée, soit pour obliger la transaction côté acheteur soit pour conserver l’indemnité d’immobilisation côté vendeur. Un procès-verbal de carence est dressé par le notaire.

 

3. Comment remplir un formulaire d’acte de vente ?

Les informations à renseigner dans un acte

L’acte de vente authentique est rédigé par le notaire. Cet acte va reprendre les éléments indiqués dans la promesse de vente ou avant-contrat. L’acte officiel récapitule l’ensemble des informations liées à la cession immobilière avec à la fois les données sur le bien immobilier et les conditions de la vente :

  • les coordonnées de l’acheteur et du vendeur ;
  • l’origine du bien (avec le précédent acte notarié de vente) ;
  • l’adresse du bien ;
  • le descriptif complet du bien (surface, bornage) avec les équipements et annexes ;
  • l’existence d’une hypothèque ou d’une servitude ;
  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • les autres diagnostics techniques immobiliers (plomb, amiante, installation électrique / gaz, installation d’assainissement non collectif…) ;
  • le prix de cession (hors frais de notaire) ;
  • les modalités du financement ;
  • le montant des honoraires du notaire ;
  • la date de disponibilité du bien

Les modèles d’acte de vente en ligne

À titre d’exemple, vous pouvez trouver sur Internet des modèles d’acte de cession immobilière. Plus ou moins complets, ils vous permettent de vous familiariser avec votre futur acte de vente et vous indiquent ce qui va figurer dans l’acte et comment.

Quelques modèles d’acte disponibles en ligne :

  • acte de vente d’un terrain communal à des particuliers ;
  • acte de cession d’un local commercial ;
  • acte avec transfert de propriété entre particuliers.

Que faire en cas de perte ou de non-réception de l’acte ?

Après signature de l’acte, vous avez perdu l’attestation de vente ? Vous n‘avez jamais reçu la copie de l’acte définitif ? N’hésitez pas à solliciter le notaire pour recevoir une copie de l’acte. L’acte original, appelé ‘minute’, reste à la disposition du notaire. Toutefois, une copie peut vous être délivrée sur demande.

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