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Locataire, propriétaire : à qui revient l’entretien et la réparation ?
Publié le 09/05/2023 - Mis à jour le 03/10/2023 - Par Séverine Fauchille
Fuite, trous dans les murs, pelouse… qui du propriétaire ou du locataire doit se charger de l’entretien et de la réparation ? La loi établit clairement qui doit intervenir. Notre guide fait le point sur diverses situations et vous explique que faire en cas d’inaction de votre locataire ou propriétaire.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose aux propriétaires la décence du bien loué et pour les locataires l’entretien de ce bien.
1. Les obligations du locataire relatives à l’entretien et à la réparation du bien
L'intérieur du bien immobilier
L’habitant a pour mission de prendre soin des sols, murs, plafonds et menuiseries. Il s’agit alors de nettoyer ces surfaces et de faire des reprises si cela s’avère nécessaire. De la peinture a été marquée par un meuble apporté par le locataire ? Ce dernier doit y remédier en effaçant la trace (nettoyage et/ou retouche de peinture). De même pour des trous afin d’accrocher de la décoration ou de fixer des meubles. Il doit les reboucher proprement.
Si le propriétaire met à disposition de l’électroménager et/ou des meubles, le locataire doit en prendre soin et les réparer en cas de petits désagréments.
Les installations électriques
Tout ce qui touche aux ampoules, interrupteurs, fusibles et prises de courant sont du ressort du locataire. Pour rappel, lorsque celui-ci décide de quitter le logement, les ampoules doivent rester, y compris si elles ont été récemment changées.
La plomberie
L’habitant a l’obligation de procéder à l’entretien annuel de la chaudière, au remplacement du flexible de douche et des joints, au nettoyage du calcaire, au débouchage des canalisations…
Les fenêtres, portes, grilles et portails
Le locataire doit veiller au bon fonctionnement de ces ouvertures mais aussi des volets et stores. Cela implique donc de nettoyer les vitres, de graisser les gonds…
Le remplacement est à la charge du propriétaire si l’usité est normale. Si, au contraire, un élément est abîmé à cause d’un usage anormal, c’est au locataire de payer le remplacement.
L’extérieur du bien
Il doit entretenir les plantes et les allées, par exemple en tondant l’herbe, en élaguant les arbres…
Les équipements d’arrosage et les éléments du type piscine, terrasse, balcon, gouttières, etc. sont également à sa charge.
Quelques autres éléments
La climatisation, la pompe à chaleur, la cheminée, les VMC sont aussi soumis à un entretien régulier.
Les détecteurs de fumée, bien qu’ils soient installés par le propriétaire, sont à remplacer par le locataire.
Les obligations du locataire en bref
Pour récapituler, le locataire s’occupe de l’entretien, des petites réparations du quotidien et de celles plus importantes s'il en est à l’origine. Un accord peut être passé entre les deux parties pour que ce soit le locataire qui effectue des travaux qui reviennent légalement au propriétaire.
Si le locataire n’effectue pas ses devoirs, le propriétaire peut lui envoyer une mise en demeure de faire.
Un défaut d’entretien peut entraîner une facturation de la part du propriétaire.
Dans la situation où le locataire remarquerait des problèmes qui seraient du ressort du propriétaire, il doit absolument le lui remonter car ce propriétaire n’est pas en mesure de le constater au quotidien.
Une grille de vétusté peut être utilisée pour faire l’état des lieux d’entrée et de sortie. Elle permet d’observer l’évolution de l’état de la location.
2. Les obligations du propriétaire liées à l’entretien et à la réparation de son bien loué
Les obligations pour pouvoir louer un bien immobilier
Un propriétaire désirant louer doit proposer un bien décent. Cela signifie que ce bien doit :
- faire au minimum 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum ;
- être sécurisé (escaliers, balcons, installations électriques et gaz, etc. aux normes…) ;
- ne pas ou plus être amianté ;
- avoir l’accès à l’eau potable et aux sanitaires ;
- être sain (ne pas être infesté de nuisibles…)
Les travaux et interventions à prévoir pour le propriétaire
Les devoirs du propriétaire visent des interventions de plus grandes envergures que celles du locataire. Par exemple :
- pour les intérieurs : il est de sa responsabilité de faire le nécessaire en cas de fuites à cause de canalisations trop anciennes, de procéder au curage de la fosse septique, etc. ;
- pour les fenêtres, portes, grilles et portails : il est amené à intervenir en cas de dégradation normale des éléments ;
- pour les extérieurs : il est responsable des ravalements de façades, des toits végétalisés et il doit faire appliquer la réglementation des arbres (branches qui dépassent).
Les dégâts causés par une catastrophe naturelle sont pris en charge par le propriétaire.
Les obligations du propriétaire en bref
Le propriétaire a pour devoir de louer un bien décent et d’intervenir rapidement si des réparations s’imposent.
Si des travaux d’amélioration de la performance énergétique sont envisagés, lui seul devra les supporter.
3. Mise en demeure de faire : quelle lettre rédiger et envoyer ?
Propriétaire, locataire : que faire ?
Vous êtes locataire et votre propriétaire refuse de faire réparer un élément ou ne vous répond pas ?
Vous êtes propriétaire et votre locataire n’a pas réalisé les réparations qui sont liées à un usage anormal ? Ou il n’a pas pris soin du logement ?
Vous devez en premier lieu exprimer votre demande par oral ou écrit. Ces avertissements sont restés sans réponse ? Ecrivez une mise en demeure de faire. Cette action a une valeur juridique.
Puis, envoyez-la en recommandé avec accusé de réception. Ce mode d’expédition permet de conserver une preuve de votre tentative amiable. Elle sera indispensable si cette démarche s’avère infructueuse et que vous souhaitez présenter votre litige devant la justice.
Notre exemple de mise en demeure
Comment rédiger votre courrier ? Ci-dessous, trouvez un modèle. En cliquant sur “Envoyer cette lettre”, vous pourrez compléter et envoyer en ligne votre recommandé.
Vous pouvez ajouter des photos et des documents, en les téléchargeant, de manière à appuyer vos propos.
Modèle de mise en demeure de faire à son locataire/propriétaire
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : mise en demeure de faire
Madame/Monsieur …………… (nom du locataire/propriétaire)
Par ce recommandé, je vous informe que vos obligations de locataire/propriétaire ne sont à ce jour toujours pas remplies. A savoir ……………. (détailler les obligations non remplies).
Avec cette mise en demeure, je réitère donc ma demande et vous remercie de bien vouloir procéder aux réparations nécessaires.
Une mise en demeure a une valeur juridique étant de nature à faire courir tous délais, intérêts et autres conséquences que la loi (notamment l'article 1153 du Code civil) et les tribunaux attachent à cet acte.
Dans l’attente de votre retour, je vous prie de recevoir, Madame/Monsieur, l’expression de mes salutations respectueuses.
(Signature)
L’expédition avec Lettre-Recommandee.com
Notre service vous permet d’envoyer votre mise en demeure depuis chez vous, 7 j/7 24 h/24. Vous n’avez donc aucun déplacement à prévoir. Et même si la rédaction et l’envoi se font 100 % en ligne, votre locataire ou propriétaire recevra un recommandé 100 % papier.
La preuve de dépôt, le suivi, l’accusé mais aussi la copie de votre lettre sont ensuite regroupés dans votre espace client.
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