Location : le garant a-t-il le droit de se désister ?

Pour que le dossier de location soit accepté par un propriétaire, le locataire doit, dans la plupart des cas, présenter un garant. Celui-ci a pour mission de payer le loyer à la place du locataire s’il est en incapacité de le faire. Le garant peut-il mettre fin à son engagement à tout moment ? Comment résilier l’acte de caution ? Nos experts vous répondent.

1. Focus sur le garant et l’acte de caution

L’acte de caution : mentions et obligations du garant

Le cautionnement est un acte écrit permettant de désigner un ou plusieurs garants pour un locataire. Le garant prend le relais du locataire en cas d’impossibilité de payer le loyer pour un bien vide ou meublé.

L’acte doit comporter plusieurs éléments :

• l’identité du garant et du bailleur, ainsi que leurs coordonnées ;
• le montant du loyer, les charges et autres éventuels frais ;
• la durée du cautionnement ;
• la date du début du bail ;
• la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur la fin du contrat ;
• la signature manuscrite du garant.

Le bailleur doit fournir une copie du contrat de location au garant.

Qui est le garant ?

Le garant peut être un membre de la famille ou un ami du locataire, une société spécialisée…

Souvent, il leur est demandé d’avoir un revenu équivalent ou supérieur à 3 (voire 4) fois le montant du loyer. Un ou deux garants peuvent signer l’acte de caution.

Durée d’engagement du garant : quand se désister ?

La caution peut s’étendre sur :

• la durée du bail (souvent 3 ans) : l’engagement du garant se termine en même temps que le bail. Si le locataire renouvelle son bail, le prolongation de l’engagement du garant n’est pas automatique, il doit donner de nouveau son accord. Si le garant souhaite résilier avant la fin du bail, il doit obtenir l’accord du propriétaire et du locataire ;
• une durée illimitée : si le locataire renouvelle son bail, l’engagement du garant est lui aussi renouvelé. Il peut décider de ne plus soutenir le locataire en se désengageant à tout moment. L’arrêt de la caution sera effective au terme du bail. Par exemple, si le garant demande la cessation après 1 an pour un bail d’une durée de 3 ans, il restera garant jusqu’au bout des 3 années. Mais, il sera libéré dans le cas où le locataire reconduirait son bail.

2. Le désistement du garant dans le cas d’une colocation

Deux baux de colocation peuvent être mis en place :

• le bail par colocataire : chaque colocataire a son propre bail et chaque garant ne se porte caution que pour un colocataire ;
• le bail unique ou bail avec clause de solidarité : un seul contrat est créé pour l’ensemble des colocataires. Cela implique que si l’un des colocataires n’est pas en mesure de payer son loyer, les autres colocataires doivent régler sa part. Les garants sont aussi solidaires, donc si les colocataires ne peuvent pas payer, les garants prennent le relai.

La caution prend fin en même temps que le bail.

Si l’un des colocataires quitte le logement en cours de bail, la caution s’arrête :

• au terme du préavis ou dès qu’un nouveau colocataire le remplace dans la colocation ;
• ou 6 mois après le terme du préavis si aucun colocataire ne le remplace (uniquement pour les baux solidaires).

Comme la location “simple”, le garant du colocataire quittant le logement peut se désister à la fin du bail si l’acte de caution précise une durée déterminée et que le colocataire concerné le reconduit ou en cours de bail avec l’accord du bailleur et du colocataire concerné si la durée indiquée est illimitée. Dans ce dernier cas, son engagement s’étend jusqu’à la fin du bail, avant renouvellement.

3. Motifs légitimes : la rupture de l’acte de caution

Il existe des cas spécifiques pouvant provoquer la fin d’une caution par le garant avant la fin du bail ou du préavis :

• un défaut est observé dans l’acte de cautionnement (par exemple, absence d’indication sur la durée d’engagement du garant) ;
• une augmentation injustifiée du loyer.

C’est que l’on appelle des motifs légitimes.

Le décès du locataire entraîne l’arrêt du bail si celui-ci disparaît. Ce n’est donc a priori pas le cas pour une colocation puisque le bail continue de courir. Au contraire, le décès du garant ne signifie pas que la responsabilité n’existe plus. Elle est reportée sur les héritiers. Ils n’ont à supporter que des dettes prenant source avant le décès du garant.

Notez que si les dettes, liées au non paiement du loyer ou des charges notamment, ont plus de 10 ans, il y a prescription. Le bailleur ne peut en exiger le règlement.

4. Modèle de lettre pour se désengager

Comment envoyer sa résiliation de l’acte de caution ?

Pour faire connaître votre décision d’interrompre votre engagement, vous devez transmettre une décision par écrit. Expédiez-la en recommandé avec accusé de réception pour conserver une preuve de votre démarche.

Avec Lettre-Recommandee.com, envoyez votre lettre de désengagement depuis chez vous, quand vous le souhaitez. Notre service est accessible 24 h/24 et 7 j/7. Vous pouvez ainsi effectuer vos démarches sans contrainte.

Utilisez notre modèle de lettre, payez et validez l’expédition. Votre lettre est confiée à La Poste pour impression et livraison en main propre au bailleur.

En plus de la preuve de dépôt, du suivi et de l’accusé de réception, la copie de votre courrier est placée dans votre espace personnel.

Comment rédiger son courrier de désistement ?

Pour rompre le contrat, voici un exemple de courrier prêt à être envoyé au bailleur (pour un bail indéterminé). Il vous suffit de le personnaliser en cliquant sur “Envoyer cette lettre”.