Tout savoir sur la zone tendue en immobilier

Lors de la recherche d’une location ou d’une mise en location, il est souvent question de zone tendue. De quoi s’agit-il ? Quel est l’impact de cette appellation sur un bien immobilier ? Quelles villes sont concernées ? Peut-on résilier de la même manière une location en zone tendue qu’en zone non tendue ? Faisons le point dans ce guide.

1. Zone tendue : définition

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Les zones tendues sont des zones urbaines de plus de 50 000 habitants connaissant une demande de logements plus forte que l’offre. En d’autres termes, cela signifie qu’il y a plus de locataires et propriétaires (en recherche d’un logement ou déjà logés) que de logements disponibles. L’offre y est insuffisante.

Les bailleurs et vendeurs profitent alors de cette situation pour augmenter leurs prix.

Où sont ces zones tendues ?

Ces zones sont actuellement au nombre de 28 :

• Paris
• Lyon
• Marseille - Aix-en-Provence
• Bordeaux
• Nantes
• Toulouse
• Lille
• Montpellier
• Strasbourg
• Nice
• Menton-Monaco
• Toulon
• Grenoble
• Genève-Annemasse
• Beauvais
• La Rochelle
• Saint-Nazaire
• Annecy
• Meaux
• Bayonne
• Fréjus
• Ajaccio
• Bastia
• Sète
• La Teste-de-Buch - Arcachon
• Arles
• Draguignan
• Thonon-les-Bains.

A noter qu’il n’y a pas de découpage par quartier de ces métropoles et villes. Donc, dans une zone tendue, même une habitation dans un quartier moins demandé, où d’autres logements sont disponibles, sera soumise aux règles spécifiques de la zone tendue.

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2. L’impact sur le prix des locations

L’encadrement des loyers à la relocation

Depuis 2012, il est interdit de louer son bien plus cher entre deux baux. Et, ce, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, à partir du moment où elle est destinée à être la résidence principale du locataire.

Toutefois, le bailleur est en droit de l’augmenter si :

• le loyer était sous-évalué et présente une étiquette énergie située entre A et E ;
• des travaux ont été entrepris pour rendre le logement plus décent et moins énergivore. Il faut pour cela que le montant de ces modifications atteignent au minimum la moitié de la dernière année de loyer, et présenter une étiquette énergie située entre A et E.

Dans ces deux situations, le bailleur peut rehausser son prix de 15 % du coût réel des travaux.

Il existe quelques exceptions où le bailleur peut fixer librement le loyer :

• il s’agit d’une première mise en location ;
• le logement est vacant depuis 18 mois ou plus ;
• des travaux d’amélioration ont été entrepris il y a moins de 6 mois. Le montant de ces travaux doivent équivaloir au minimum à la dernière année de loyer, et présenter une étiquette énergie située entre A et E.

Le plafonnement des loyers

Actuellement, 24 villes ont adhéré au plafonnement des loyers, dont Paris intra-muros, Lyon, Bordeaux et Lille. Mais de quoi s’agit-il exactement ?

En plus de l’encadrement des loyers, le plafonnement impose aux bailleurs un loyer plafond pour les locations, vides ou meublées, destinées à être résidence principale. Autrement dit, les bailleurs ne peuvent pas louer leur bien au-delà d’un certain montant.

Que risque le bailleur s’il ne respecte pas ce plafonnement ? Si le locataire saisit la CDC (commission départementale de conciliation) dans les 3 ans, il se risque à une amende et à une restitution du loyer trop perçu.

Le bailleur peut demander un complément de loyer dans le cas où son bien dispose de prestations supérieures (vue exceptionnelle, par exemple). Ce complément peut également être contesté par le locataire. Mais pour ce surplus, il ne dispose que de 3 mois pour effectuer des démarches.

3. Un préavis réduit à 1 mois

Pour une location vide, en résidence principale, un locataire souhaitant quitter son logement doit prévenir son bailleur trois mois avant son départ.

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que, en zone tendue, le préavis peut être réduit à un mois, à la demande du locataire. Pour cela, il doit le préciser dans sa lettre de résiliation de bail. Retrouvez un modèle ci-dessous.

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Lorsque votre courrier est prêt à l’envoi, payez et validez. Il est ensuite transmis à La Poste, notre partenaire, pour impression et livraison en main propre à votre bailleur.

4. Les conséquences fiscales

La taxe sur les logements vacants

La mise en place des zones tendues s’est accompagnée d’une taxe sur les logements vacants. Elle s’applique donc aux logements vides, habitables et inoccupés depuis plus d’un an.

Cela permet de forcer la mise en location ou vente des biens afin de fluctuer le marché.

La majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires

Cette majoration concerne plus précisément les résidences secondaires meublées.

La surtaxe représente 5 à 60 % de la taxe d’habitation, selon les municipalités.